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¿Cuales son los puntos débiles que presentan los edificios de propiedad horizontal en materia de seguridad?
El contexto social actual nos hace convivir con la inseguridad todos los días, en todo lugar, y es generalmente algo más que “una sensación”. Si bien en la práctica es imposible evitar que ciertas cosas sucedan, aplicar correctos métodos de prevención y control reducen significativamente las posibilidades de robos y siniestros. Los consorcios, como participantes activos en este contexto social, no están exentos de estas vivencias y tienen sus propios puntos débiles. El primero comienza con la tan mencionada puerta principal, puertas que no cierran correctamente, llaves que se duplican muy fácilmente sin ningún tipo de control, llaves que se extravían, poniendo al consorcio en un gasto sorpresivo cada vez que hay que cambiar cerradura y llaves para todos los propietarios, o, lo que es peor, llaves que se extravían y nadie dice nada para evitar los mencionados costos. También existen llaves con copia controlada, que de todos modos obligan a cambiar cerradura y llaves cuando una se extravía, y otras que se pueden dar de baja, pero el proveedor encargado de ello demora semanas en hacerlo.
Otro punto crítico son los accesos a la circulación vertical, puertas de acceso a escaleras y a cocheras sin cerraduras, o con cerraduras deficientes, ascensores que dan libre acceso a todo el edificio o accesos a lugares comunes, como ser entradas a piscinas, SUM y gimnasios, sin ningún tipo de control donde los mismos propietarios y sus visitas generan destrozos y pérdidas materiales.
En base a la detección de los puntos críticos -suponemos- surgen las propuestas desde la tecnología.
Sí. La seguridad electrónica colabora significativamente con la seguridad en un consorcio, como herramienta de trabajo en aquellos que poseen seguridad física -aunque es sabido que los costos mensuales de los servicios de vigilancia se hacen muchas veces inviables para edificios de propiedad horizontal- y como elemento de disuasión y control en los que no existe personal de seguridad.
Nuestros sistemas de seguridad electrónica ofrecen cerraduras electromagnéticas que, comandadas por llaveros de aproximación, permiten o no el acceso por una puerta o varias, según esté o no habilitado para esa área, dejando un registro en una base de datos de quién entro, quién salió, qué día, a qué hora y por qué puerta. Este sistema, integrado con un Circuito Cerrado de Televisión Digital que permite grabar de forma local todo lo que sucede en los accesos del consorcio las 24 horas, y visualizado en forma remota a través de internet, completa un efectivo método de control. Algo que no puedo dejar de destacar es que con estos sistemas se pueden desactivar los llaveros perdidos o robados de forma inmediata on line, vía internet.
¿Cuán accesibles son para los consorcios estos sistemas? Nos referimos a: cómo se integran al edificio, cuán significativa es la inversión y, en el caso de BSS, qué condiciones de pago ofrecen.
Respecto a la accesibilidad de la instalación se procura mantener la estética de los consorcios y sus palieres, de modo de afectarla lo menos posible, sin vulnerar por ello su seguridad, sabemos que cada consorcio es un mundo y trabajamos específicamente sobre los proyectos de cada uno de nuestros clientes.
Una de las principales barreras en los consorcios para acceder a este tipo de tecnologías son los costos de entrada, debido a que no todos están en condiciones financieras de desembolsar toda la inversión en una sola vez. Es por ello que en Building Security Systems desarrollamos una serie de planes de adquisición, Comodatos Jano Classic, Premium, Gold, Platinum, View y Lifter que le permiten a nuestros clientes adquirir un servicio adecuado a sus necesidades: pagan un cargo inicial en concepto de instalación y luego, con un abono de mantenimiento mensual, acceden al servicio de gestión de llaveros, altas y bajas, control de copia, descargas de videos de seguridad y mantenimiento preventivo.
La sumatoria de todas estas ventajas nos permite asegurar una ecuación costo-beneficio muy conveniente para los consorcios y, por supuesto, para sus administradores que podrán disfrutar de la tranquilidad de saber que sus clientes consorcistas están bien protegidos.
Sabemos que la puerta de entrada de los consorcios es la primera barrera al ingreso de personas ajenas al edificio y la que más debemos proteger, dado que de ella depende el que no nos sorprendan situaciones y personas indeseadas en el interior de nuestro hogar.
Ya hace años que la mecánica ha resuelto algunas cuestiones importantes como el hecho de que los propietarios no lleven hasta el lugar de cierre las puertas (cierra puertas hidráulicos) o que se olviden de cerrar las mismas con llave (cerraduras automáticas). Sin embargo, subsisten otras situaciones que afectan la seguridad de la puerta de entrada:
• Cerraduras con mecanismos y tecnologías obsoletas que se hacen fácilmente violables.
• Llaves que se copian y se distribuyen sin control alguno.
• Llaves que se pierden o son robadas junto con efectos personales (agendas, carteras y celulares con direcciones), lo que obliga a los consorcios a afrontar el gasto de cilindros y llaves nuevas para todos los propietarios.
• Edificios donde las llaves se pierden o son robadas tan cotidianamente que la administración decide imputarle ese gasto al propietario que generó el problema, lo que trae aparejado un problema aun mayor: que los propietarios, por no afrontar dicho costo, al perder las llaves (casi siempre por robo) simplemente cambian las de su departamento y no dicen nada al consorcio, dejando su seguridad librada al azar.
• Cerraduras mecánicas más sofisticadas, con servicio de control de reproducción de copia, que incrementan exponencialmente el costo de cada llave y que de todos modos obliga a cambiar cilindro y llaves cada vez que una se extravía.
LA SOLUCIÓN
Todos estos problemas pueden ser resueltos con cerraduras electrónicas accionadas por llaveros o tarjetas de aproximación. A diferencia de las cerraduras convencionales, donde la misma tiene un determinado código y las llaves lo operan, en este caso cada llavero-tarjeta tiene su código, el cual es habilitado en la cerradura. Esto evita el cambio del parque general de llaves del edificio, ya que se puede desactivar solamente el llavero o la tarjeta de proximidad perdido o robado.
Por otro lado, al ser un sistema electromagnético se reduce considerablemente el rozamiento mecánico de piezas y sus posibles fallas o desperfectos.
Sumado a esto, se puede tener un registro de los ingresos y egresos del edificio, con detalle de fecha, hora, puerta y persona que entro o salió del mismo. También permite restringir por días y horas a las personas de servicio, no pudiendo estos ingresar fuera de dicho rango.
Si bien a la hora de la adquisición, estos sistemas suelen tener un costo superior al de una cerradura convencional, el hecho de ahorrar en continuos gastos de llaves y cilindros (frente a cada extravío o robo, cada vez más habituales), sumado a las mayores prestaciones que tiene el sistema, imposibles de obtener con una cerradura tradicional, compensa ampliamente la diferencia de precio inicial. También existe en el mercado la posibilidad de adquirir estos sistemas en comodato, tomando un servicio mensual que elimina los costos iniciales de la compra y mantiene actualizado el sistema y su parque de llaveros autorizados.
Ignacio G. Poma es titular de Building Security Systems.
Los circuitos cerrados de televisión, también conocidos por sus siglas CCTV (del inglés closed circuit television), pueden estar conformados por una o más cámaras de seguridad (4, 8, 16 y 32), uno o varios monitores y elementos que posibilitan que dicha conexión logre su fin. Sus inicios coinciden con los comienzos de la televisión abierta, pero a diferencia de ésta, que es accesible al público en general a través de cables o antenas, los CCTV se utilizan de forma privada, aplicados generalmente a la seguridad.
En un primer momento la posibilidad de acceder a este tipo de equipos estaba limitada a usuarios que requerían de altos niveles de seguridad, como dependencias gubernamentales y usos militares. Con el avance tecnológico de los últimos veinte años, esta tecnología se ha extendido a otros ámbitos: embajadas, aeropuertos, bancos, hoteles, fábricas, supermercados, casas particulares y consecuentemente, consorcios.
También sus usos, inicialmente relacionados con la prevención de delitos y el control, se han ampliado. Hoy las cámaras cumplen un papel fundamental como factor de disuasión, pero se utilizan también para el control del personal (para lograr un mejor desempeño en sus funciones y una mejor calidad de atención a los clientes), el control de seguridad urbana en barrios y ciudades, el control del tránsito, al tiempo que se aplican cada vez más en la medicina.
En los consorcios
En los inicios, los CCTV en consorcios se aplicaron, en general, de dos formas: a mediados de los 80 se colocaban sistemas de observación blanco y negro como herramientas de apoyo del personal de seguridad; otra aplicación, un tanto más masiva y accesible fue la que, en los 90, incorporaron las empresas de televisión por cable que, cuando un consorcio contrataba el servicio en forma colectiva, proveían una cámara que permitía que los vecinos monitorearan en vivo, a través de sus televisores, el ingreso al edificio, permitiendo ver a quien se le abría la puerta, antes de accionar el portero eléctrico.
Sin embargo, estos primeros y válidos intentos de disuasión del delito dejaron de surtir efecto a medida que la inseguridad avanzó en nuestra ciudad. Primero, porque las cámaras fueron el primer objeto de robo y/o vandalismo al estar colocadas en forma deficiente y sin planeamiento, ser muy grandes y poco disimulables. Luego, porque a pesar de las cámaras, se anularon las aperturas de puertas a distancia, generando controversia entre los vecinos, ya que para muchos “bajar a abrir” comportaba más incomodidad que seguridad.
Nuevas tecnologías
Esta situación se modificó sustancialmente gracias a la evolución tecnológica. Hoy los sistemas de CCTV constan de cámaras color, lentes autoiris, visión nocturna, sistemas de PTZ (Pan, Tilil y Zoom) y DVR´s, o grabadoras digitales de video, que permiten grabar durante las 24 horas las imágenes captadas por las cámaras en un disco rígido (el sistema borra la información más antigua, para reemplazarla por la más nueva, y conserva aproximadamente 30 días de historial).
Las imágenes también pueden ser visualizadas en vivo desde un LCD por personal de seguridad y adicionalmente por los propietarios desde sus computadoras, con la ayuda de una conexión a Internet, debemos aclarar que la aplicación de este tipo de sistemas no es la más apropiada para aquellos que necesitan una visualización continua de las cámaras desde los departamentos, donde sería más adecuada la instalación de un monitor LCD por unidad funcional, con su consecuente diferencia de costos.
A la hora de la adquisición, estos sistemas han de tener un costo considerable, pero no inaccesible, para una optimización del mismo es indispensable la evaluación de las necesidades que deben cubrir por personal idóneo y en función de ello elegir la mejor forma de adquisición que incluye, compra, leasing y comodato.
Si bien es cierto que estos elementos no tienen la capacidad de impedir que los siniestros ocurran, sí tienen la virtud de prevenirlos, desalentarlos y si es que sucedieron, proveen de información para evaluar cómo sucedieron y quiénes lo protagonizaron. Varios de los últimos episodios delictivos acaecidos en edificios de propiedad horizontal e incluso en la vía pública (en barrios monitoreados por cámaras) han sido esclarecidos gracias a las imágenes captadas por los CCTV.
Una escena que se repite: en el hall de entrada de un consorcio de la calle Soler, en el barrio de Palermo (hoy, Palermo Soho), los consorcistas reunidos en asamblea discuten sobre qué medida tomar para evitar que se repita un episodio de inseguridad como el que vivieron ese mismo fin de semana: el robo de dos departamentos. Los ladrones entraron y salieron por la puerta principal del edificio abriendo con la llave, forzaron con barretas las puertas de ingreso de dos departamentos en los que, por suerte, no había nadie y los desvalijaron.
Algunos proponen dejar las luces fijas de los palieres encendidas todo el día y toda la noche e instalar un reflector potente con detector de movimiento en la puerta de entrada; otros sugieren contratar un sistema de alarmas para todo el edificio; una señora propone "'pasémonos los teléfonos y celulares de todos así, si escuchamos o vemos un movimiento extraño, nos comunicamos"; alguien dice "mejor ponemos una cámara en la puerta principal que grabe los movimientos". En fin, se hacen las 23:30 y, sin haber decidido nada, concluye la reunión por simple deserción de buena parte de los asistentes.
En este, como en muchos otros casos, lo ideal es recurrir a un profesional para que visite el edificio, haga un diagnóstico de situación y elabore una propuesta basada en su conocimiento y en la tecnología disponible, elegida teniendo en cuenta, también, la disponibilidad económica-financiera del consorcio. Nosotros consultamos a Ignacio Poma, de BSS (Building Security System), que gentilmente respondió a nuestro pedido.
Seguridad, más que una palabra
Siempre les digo a mis potenciales clientes, cuando los visito para asesorarlos, que la seguridad empieza por las personas a las que debemos proteger y por las actitudes que éstas toman a la hora de prevenir –explica Ignacio Poma-. Admitiendo la veracidad de la premisa de que “cuando ciertas cosas tienen que suceder, suceden”, podemos inferir que hay muchas otras cosas que se pueden evitar tomando simples recaudos. Por ejemplo: acostumbrarse a mirar a nuestro alrededor antes de abrir la puerta de casa, poner atención en las últimas cuadras cuando estamos llegando en automóvil y antes de activar el portón de la cochera; no dar las llaves de la puerta del edificio o de nuestro departamento a terceros o verificar el correcto cierre de la puerta al salir.
Hechas estas consideraciones, es importante aclarar que para que el especialista los asesore respecto de las actitudes, elementos y tecnologías más indicadas para resolver la vulnerabilidad de sus hogares, los consorcistas tienen que tomar conciencia de que tienen un problema y que no lo pueden resolver solos, como en el caso del consorcio de la calle Soler, ya que por lo general, las propuestas de los vecinos, basada en criterios poco técnicos, suelen devenir en soluciones erradas y desembolsos de dinero que en lugar de ser inversiones en seguridad, se convierten en gastos.
Incluso y lamentablemente, debemos admitir que existen enormes deficiencias en el diseño de los nuevos edificios. Muchas veces por cuestiones estéticas o por bajar los costos, se instalan puertas de accesos de mala calidad, de pésimo diseño para el uso en consorcios (sometidas a alto tránsito), sin tomar en cuenta, ni mínimamente, los recaudos necesarios para que sean más seguras, robustas y confiables y que cumplan tanto con la “safety” como con la “security” que un consorcio requiere.
Curiosamente, a pesar de su acotado diccionario, el idioma inglés tiene dos palabras para indicar conceptos que el idioma español engloba en un solo término (seguridad). En inglés se diferencia la seguridad y protección de los bienes contra intrusiones, hurtos o robos (security) de la seguridad e integridad física de las personas que habitan un lugar (safety), las cuales deben poder abandonarlo rápidamente en caso de incendio o cualquier tipo de catástrofe que ponga en riesgo a la estructura del edificio, y por consiguiente, la vida de sus ocupantes.
Entendiendo los puntos que detallamos, nos queda más en claro qué debemos hacer cuando pensamos en tomar medidas de seguridad para nuestro consorcio. Por lo pronto, ser concientes, como individuos, de que todos hacemos a la seguridad del lugar; consultar a un profesional en la materia para que nos asesore; elegir los sistemas de seguridad, sean estos físicos o electrónicos, que mejor se adapten a las necesidades de nuestro consorcio, a nuestra posibilidad económico y financiera, y por último que el sistema elegido contemple tanto la “safety” como la “security” de nuestros bienes, familiares y vecinos.